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Retos de las fibras inmobiliarias en México

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​Adaptarse a la situación actual e innovar.

TeeTime Klever / Revista Negocios

A 10 años de tener presencia en el mercado accionario mexicano, durante 2020 los Fideicomisos de Infraestructura y Bienes Raíces (Fibras) nos enfrentamos a grandes retos para hacer frente a la coyuntura y adaptarnos a ella. Incluso, en muchos casos, hemos estado pasos adelante con la visión de innovar en el sector.

El año pasado fuimos testigos de muchos cambios en los patrones de consumo, que se han intensificado en el curso de este 2021 y se consolidarán durante 2022. Hay que tomar en cuenta que distintos elementos a nivel macro y microeconómico repercuten en el desempeño y operación futura de estos instrumentos.

Los retos más inmediatos para toda la economía, como el avance de la estrategia nacional de vacunación y el control de contagios ante la aparición de nuevas cepas de covid-19, son factores que incidirán en la reactivación, para avanzar hacia la época post pandemia y rumbo a una nueva normalidad.

Conforme avance esta estrategia se vislumbra un mejor desempeño de la economía y sus indicadores, lo que se verá reflejado en la operación de las Fibras y en los distintos segmentos en que tienen presencia, especialmente en los ramos que fueron más golpeados, como es el segmento de renta y venta de oficinas corporativas.

Si los ponemos en perspectiva, considero que estos factores nos llevarán hacia las tendencias que observaremos en los próximos meses en los fideicomisos de real estate:

Reconversión y adaptación de espacios

Algunos de los inmuebles de Fibra UNO (Funo) ya experimentan la reconversión a espacios de otros usos. Esta tendencia se observará en mayor medida en los siguientes meses, y hay que tomarla como una señal positiva de adaptación y resiliencia de las Fibras.

Para ello habrá que resolver las necesidades de los actuales y potenciales inquilinos, así como de parte de las propiedades que ya están construidas, pero que requerirán de una reconversión, como será el caso de varias torres de oficinas que se transformarán en viviendas u hospitales.

Diversificación

Para las Fibras, esto seguirá siendo un factor determinante, en particular para los fideicomisos que en su portafolio integran distintos segmentos, pues les confiere una mayor resistencia a los altibajos de la economía.

Contar con un inventario de propiedades bien diversificado permite mantener una operación más resiliente, porque así se podrán equilibrar los usos que muestren minusvalías, con los segmento que tengan un buen desempeño, y lejos de registrar pérdidas, se mantendrán las ganancias

Centros de datos en la mira

Se estima que el mercado mundial de centros de datos aumentará 18 por ciento anual hasta superar los 270 mil millones de dólares hacia 2024, de acuerdo con la firma Infiniti Research.

Esto refleja que habrá una demanda por encontrar sitios para instalar este tipo de espacios y nuestro país no será la excepción. Por ello, este punto podría representar una oportunidad para las Fibras que cuentan con metros cuadrados potenciales para estas instalaciones o incluso para explorar su incursión en este terreno.

Sector industrial

Su desempeño seguirá siendo positivo por sus altas tasas de ocupación, sobre todo por la expansión de firmas de comercio electrónico que demandarán más espacios. Este segmento le da mucho dinamismo a las Fibras que tienen propiedades con aptitudes para atender a esta demanda de parques industriales, bodegas e instalaciones fabriles, e incluso han impulsado su recuperación.

En el caso de México, los tratados comerciales como el T-MEC y tendencias de integración de cadenas productivas como el nershoring, han jugado un papel positivo para que más empresas pongan el reflector en el país y consideren invertir al decidir instalar centros de manufactura, logística y cadenas de suministro, entre otros espacios vitales para el sector industrial.

Ubicación, ubicación, ubicación…

Por último, y no menos importante, una tendencia que nunca pasará de moda y es el secreto para cualquier empresa dedicada a los Bienes Raíces: la ubicación de sus inmuebles. Es lo más importante.

Si en su portafolio una fibra cuenta con las mejores ubicaciones, que generen valor a sus inversionistas, no importa el giro que se le dé a una u otra propiedad, ni la coyuntura que se presente en el momento, siempre tendrá la capacidad de adaptarse al cambio y seguir generando valor, pues las inversiones en bienes raíces son resilientes al tiempo y al entorno.

Las fibras se han consolidado como un motor de la economía mexicana representando una alternativa estable de inversión capaz de sortear el panorama de inestabilidad económica a nivel global. Tan sólo en los últimos 10 años el 65 por ciento de las colocaciones públicas han sido realizadas por fibras inmobiliarias, por lo que se confirma que estos instrumentos son la opción idónea para invertir.

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